Qué es la condición resolutoria

¿Qué es la condición resolutoria? podemos dar respuesta a esta pregunta que se nos presenta cuando nos podemos llevar una sorpresa desagradable si efectuamos una compra-venta de inmuebles sin el asesoramiento de un buen abogado experto en derecho inmobiliario en Madrid, que esté acostumbrado a todos los condicionantes posibles de la compra-venta y nos explique antes de firmar las diferentes opciones que existen a la hora de compra o vender un inmueble.

Vamos en esta ocasión a referirnos a la condición resolutoria (no a la condición suspensiva, que luego veremos la diferencia) como cláusula incluida en el contrato de compra-venta.

Condición resolutoria: Concepto

Se establece como garantía de pago de la compra-venta, por ejemplo, si acordamos el pago aplazado del precio. Entonces, el vendedor quiere estar seguro de que recibirá el precio establecido en el momento acordado entre las partes o la venta se puede echar atrás y quedar sin efectos.

Si se acepta dicha condición resolutoria en el contrato de compra-venta de un inmueble y no se paga el precio estipulado o en el plazo en que se determine, se resuelve la compra-venta y el vendedor recupera el inmueble en cuestión.

Condición resolutoria: Requisitos

Lo normal es que se inscriba con una nota marginal en el Registro de la Propiedad  la existencia de dicha condición resolutoria y suerte efectos para terceros a partir del momento de inscripción de la misma.

Tienen que cumplirse determinados requisitos para aplicar la condición resolutoria:

• Incumplimiento del pago aplazado.
• Que el comprador incumpliera de manera voluntaria.
• Que todas las contraprestaciones propias del contrato de la compra-venta por parte del vendedor se hayan llevado a cabo.
• Ante un Juez o ante un notario, se haya requerido por parte del vendedor dicho incumplimiento.

Por tanto, el comprador puede pagar hasta el requerimiento, aunque el plazo de la condición resolutoria haya vencido. Así se evita en nuestro ordenamiento que de manera automática se produzca la resolución de la compra-venta por el incumplimiento del pago en el plazo acordado.

Una vez requerido el impago por el vendedor ante Juez o notario, no puede pagar el comprador, ni establecer plazo alguno ni con intervención judicial.

Aplicación de la condición resolutoria…

Lo normal es la devolución de las obligaciones realizadas por cada una de las partes, si se llega a la resolución de la compra-venta:

• Se devuelve el inmueble sin cargas por quien lo compró.
• Y se devuelve también el dinero recibido por el vendedor como anticipo del precio de la compra-venta. Aunque a menudo a modo de indemnización por el impago del comprador se introduce como cláusula penal en el contrato de compra-venta que el vendedor no devuelva la cantidad que ha recibido de la otra parte por los perjuicios que le pueda haber generado.

¿Y la condición suspensiva?

Vamos a ver en qué se diferencia la condición suspensiva de la condición resolutoria. En la condición suspensiva, la obligación queda en suspenso hasta que se cumple dicha condición, mientras que en la resolutoria, deja sin efecto la obligación, como si no hubiera existido, en cuanto se produce la condición acordada.

Los efectos del contrato se interrumpen con la condición suspensiva hasta que la condición establecida se realiza. En el caso de la compra-venta de inmueble, si se incluye una condición suspensiva hasta que se cumpla ésta no se producirá la entrega del inmueble, que seguirá siendo de propiedad del vendedor (primera diferencia con la condición resolutoria).

Dicha condición además no dependerá de las partes del contrato de compra-venta, serán generalmente terceras partes las que harán que se cumpla la condición acordada (segunda diferencia con la condición resolutoria). Por ejemplo, si la Administración concede una licencia administrativa en el Registro de la Propiedad  se anotarán igualmente las condiciones suspensivas.

Solo podrá hacerse constar por acta notarial el incumplimiento de una condición suspensiva y serán el comprador y el vendedor quienes tendrán que otorgar dicho acta. Si se acuerda devolver la cuantía entregada anticipadamente o pagos aplazados ha de reflejarse en dicha acta, que se podrá utilizar en el Registro de la Propiedad como título.