Los efectos de la última Ley de Alquiler

Durante la celebración de un reciente consejo de ministros de la legislatura se ha concebido un nuevo decreto de carácter legislativo en el ámbito de las reformas del mercado del arrendamiento o alquiler de inmuebles de ahi que veamos los efectos de la última Ley de Alquiler. Este nuevo decreto cuenta con similitudes muy importantes con respecto a su predecesor, tales como los aumentos de la renta en base al IPC, así como también la prolongación del periodo de tiempo establecido en los contratos.  Despues de que sea publicado en el BOE, inmediatamente este nuevo decreto real entrara en vigencia y los arrendamientos o alquileres deberán regirse bajo los estatutos establecidos en el mismo. Contacta con Abogados Madrid para más información.

Antes de su entrada en vigencia, dicho decreto pasará por una segunda etapa de convalidación, sin embargo, en esta ocasión esta aprobación será realizada por la diputación permanente debido a la cercanía temporal de las elecciones las cuales generan la disolución legal de las cortes. En los siguientes párrafos repasaremos algunos de los aspectos más importantes de este real decreto y los cambios que el mismo genera en la Ley de Alquiler, de esta forma los participantes y titulares de contratos de arrendamiento podrán conocer cuáles son las novedades a tener en cuenta.

De forma generalizada, la ley de alquiler y arrendamientos urbanos ha sido modificada en el ámbito de los contratos de la siguiente manera:

• La prórroga establecida para los plazos obligatorios ha sido aumentada a 3 a 5 años, y en el caso de las prórrogas de carácter tácito estas han sido estipuladas en 1 a 3 años en aquellas circunstancias en la que algunas de las partes del contrato, es decir, el arrendador o el arrendatario no declare su voluntad de renovar. Lo anteriormente descrito está enfocado en los contratos de personas físicas.
• La expansión de la prórroga de los contratos ha quedado establecida en 7 años obligatorios y 3 años tácito para las personas jurídicas.
• Todo incremento anual de las rentas debe ser estrictamente basado en el IPC.
• Se ha reducido a 2 meses la cantada de rentas que deben ser cumplidas como garantías añadidos a la fianza, solo en el caso de los contratos de corta duración.
• El arrendador que desea concluir un contrato de alquiler luego de haber transcurrido el periodo de tiempo establecido obligatorio de duración, es decir, cinco años para personas físicas y siete para personas jurídicas, deberá notificar al arrendatario esta decisión con un periodo de antelación de cuatro meses mínimo. Cuando el inquilino es el que posee la voluntad de resolver el contrato, la antelación de esta notificación es de dos meses.
• Si no se cumple con lo anteriormente descrito, el contrato será ampliado automáticamente y de forma obligatorio con prorrogas de un año hasta que se cumplan tres años de prorrogas.
• Los arrendadores deben incluir en los contratos de alquiler una clausula en la cual justifiquen la necesidad de resolver el contrato de forma anticipada para recuperar el inmueble para poder efectuar este procedimiento.
• Incluso los contratos de arrendamiento que no se encuentren inscritos debidamente en el Registro de Propiedad deberán ser estrictamente respetados por el comprador de un inmueble en periodo de alquiler vigente.
• Las obras para reformar o realizar un cambio en el inmueble deberán ser realizadas bajo un mutuo acuerdo entre el inquilino y el arrendador.
• Los arrendadores que sean personas jurídicas asumirán todos los gastos relacionados con la gestión inmobiliaria y el proceso de inscripción y legalización del contrato.

Igualmente es importante mencionar la creación de los índices de referencia para los arrendamientos de carácter estadas, los cuales permitirán una fijación de índices más acordes a la realidad inmobiliaria de cada provincia y localidad. El ministerio de Fomento es el encargado de publicar y velar por este índice el cual se establecerá con un plazo de alrededor de 8 meses. Muchos arrendatarios han temido ante los rumores que se han generado a partir de este indicie, los cuales consideran que esta nueva modalidad limitara el establecimiento de precios de los contaros de alquiler, sin embargo, las fuentes principales han rechazado esta posibilidad dado a que está en contra de los derechos de la propiedad privada.

En el ámbito fiscal, los efectos de este nuevo decreto de la ley de alquiler traerán los siguientes beneficios:

• El ayuntamiento ahora cuenta con el derecho de poder acreditar bonificaciones con un límite de 95% en lo que respecta a las cuotas de IBI en lo que respecta a los arrendamientos de viviendas con precios ajustados. Dicha bonificación está destinada a las personas particulares que cuentan con inmuebles de protección social.
• Se ha eliminado los gastos del ITP para los arrendatarios que cuenten con un alquiler ajustado a CCAA, puesto que se ha creado una exoneración para los impuestos de transmisión patrimoniales y jurídicos suscritos a los contratos de alquiler.
• Se ha concluido definitoriamente que los inmuebles turísticos no serán regidos por la ley de alquiler o arrendamiento urbano por lo que se reforma la ley de propiedad horizontal dado a que se ha establecido que este tipo de arrendamiento es una actividad económica regida por otro ámbito.
• Las comunidades de vecinos si logran un acuerdo entre un 75% de los propietarios pueden establecer una serie de condiciones para regular los arrendamientos jurídicos de un piso o vivienda estableciendo cuotas para la contribución de los gastos.

Para finalizar, también se han establecido cambios en lo que respecta a los desahucios tales como:

• Los desahucios podrán ser pausados por el plazo de un mes o tres meses en caso de que el arrendador sea una persona particular o jurídica respectivamente cuando los servicios sociales determinen que el arrendatario se encuentra en condiciones de vulnerabilidad.
• El juez debe procurar la notificación inmediata a los servicios sociales pertinentes en el momento exacto en el cual se suscite el lanzamiento de la demanda de desahucio.
• La subrogación del contrato de alquiler se podrá realizar a los inquilinos de la vivienda cuando el titular del contrato sea una mayor de sesenta y cinco años, cuando fallezca el mismo o en caso de vulnerabilidad comprobada como la discapacidad.