Cómo hacer una extincion de condominio entre hermanos

En Abogados La Gavia tenemos a los mejores abogados especializados en herencias de todo Madrid, y aun así siempre nos sorprende que la mayoría de los conflictos surgen entre hermanos a la hora de dividir una herencia.

Generalmente, en casi todas las herencias hay una casa familiar dentro del propio caudal hereditario, ya que en España creemos firmemente en la propiedad y no en el alquiler. Lo mejor para evitar malas experiencias de este tipo que siempre son más desagradables al tratarse de hermanos peleándose tras la muerte de sus padres es tener un buen abogado que te asesore desde el momento en que te llamen a heredar. En nuestro ordenamiento la extinción de condominio entre hermanos es uno de los recursos más útiles en estas circunstancias.

Condominio entre hermanos. Concepto

Más de una persona (física o jurídica) tiene la propiedad de un bien al mismo tiempo, es el llamado condominio; por tanto, sobre un mismo bien hay más de un copropietario. Se regula en nuestro ordenamiento en el Título III (llamado de la Comunidad de Bienes) del Código Civil, donde se establece que en tal comunidad ningún copropietario puede ser obligado a permanecer en la misma.

Hay condominios indivisibles y divisibles, lo cual es esencial para el momento de querer disolver la comunidad y dejar de ser copropietario de la misma, según si el bien se pueda dividir o no.

Si la Comunidad de Bienes es indivisible, en nuestro ordenamiento se habla de dos opciones: La disolución de la cosa común y la extinción del condominio. Vamos a ver ambas.

Condominio entre hermanos. Extinción

El ejemplo más claro de condominio entre hermanos es sin duda la casa familiar, es un bien indivisible y es bastante habitual que varios hermanos sean copropietarios de la misma.

Decimos que es indivisible porque si se dividiera no podría seguir siendo utilizada para su uso habitual. Hay excepciones, por supuesto, pero la regla general es a la que nos atenemos.

Volvemos a la casa familiar heredada. Cada familia es un mundo distinto, pero lo mejor es la extinción de condominio entre hermanos de dicha vivienda si alguna de las partes no desea ser propietario de la misma.

En el caso de separación o divorcio es parecido y se procede igualmente a la extinción del condominio. Generalmente, uno de los dos cónyuges se queda la vivienda, que suele ir con hipoteca añadida (en las herencias no suele ser así).

Condominio entre hermanos. Disolución

Hay que disolver el condominio, porque uno de los hermanos copropietarios que han heredado la vivienda no desea continuar en la comunidad de bienes.

Por escritura pública notarial de compra-venta dicho copropietario transmite a otro su parte de la propiedad, a cambio de una compensación económica que abona el que obtiene dicha potestad sobre el condominio. La idea es que al final uno de los copropietarios se convierta en el único propietario.

Ésta es la solución ideal, por vía amistosa, siempre que estén de acuerdo todas las partes y es la herramienta más económica para conseguir extinguir el condominio entre hermanos.

Condominio entre hermanos. Requisitos

• Primer requisito, un bien indivisible en copropiedad. El condominio tiene que existir, por supuesto.
• Segundo requisito, para la disolución del condominio tiene que haber una situación justificada, ya sea condominio de bienes provocado por separaciones o divorcios o bienes en copropiedad por herencia.

En nuestro ordenamiento se dice: “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad.” Es el artículo 400 del Código Civil.

Condominio entre hermanos. División de la cosa común

En una comunidad de bienes, se desea finalizar dicha comunidad y los copropietarios no se ponen de acuerdo. Se puede interponer la acción de división de la cosa común, que se solicita siempre con Abogado y Procurador ante el Juzgado.

Así los establece el mencionado artículo 400 del Código Civil: “Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.”

Lo primero es ver si la cosa se puede dividir o no.

– Si es divisible es más fácil, ya que cada copropietario recibe la parte proporcional a su porcentaje de participación en propiedad o de forma equitativa según resulte de la herencia. El ejemplo más sencillo, es división física de una finca siempre que mantenga su uso al dividirse, sin perjudicar en ningún momento su funcionalidad original.

Sin embargo, esta opción hay que descartarla en el condominio entre hermanos.

1. Porque dicha división suele generar más problemas entre los hermanos y no soluciona la situación.
2. Porque es una propuesta que resulta cara, puede ser un gasto innecesario y conllevar una pérdida real del valor de la cosa a dividir.

– Si es indivisible, volvemos al ejemplo de la casa familiar para ver las dos opciones posibles:

• Extinción de condominio. Uno de los copropietarios se convierte en el único titular adquiriendo el bien en propiedad tras una compensación económica a los demás copropietarios acorde a la parte que le correspondía a cada uno en el condominio que se extingue.

Pero ¿y si ninguno quiere el bien?

Recordar en este momento lo que dice el artículo 400 del Código Civil: “Esto no obstante, será válido el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado, que no exceda de diez años. Este plazo podrá prorrogarse por nueva convención”.

• También se puede plantear la venta del bien en copropiedad y la distribución equitativa de la cantidad recibida según la cuota de participación que tenga cada uno de los copropietarios.

¿Y si los copropietarios no se ponen de acuerdo para vender el bien en copropiedad?

Entonces, no queda más remedio que venderlo a través de subasta pública con la intervención del Juzgado.