División de la cosa común

La copropiedad representa un estado o situación en la cual un conjunto de individuos es dueño de un bien u objeto en común, por lo que cada de uno de los copropietarios también llamados “comuneros” posee derechos sobre sobre la cosa común y los abogados y profesionales en leyes conocen perfectamente dichos derechos ya que resulta habitual los conflictos de división de un bien común que requieren de la mediación de un bufete de abogados especializados en Madrid.

Derecho a la repartición de la cosa común

En el Código Civil se establece de forma tácita en el artículo 400 que ninguno de los comuneros o copropietarios de una cosa común está obligado a continuar en comunidad de dicho bien, por lo que cada sujeto tiene la posibilidad de solicitar su parte correspondiente en el momento en que lo desee.

El articulo anteriormente descrito resalta que los copropietarios tienen la posibilidad de acordar la permanencia en comunidad de la cosa común durante un periodo de tiempo acordado que no sea mayor a los 10 años, sin embargo, existe la posibilidad de prorrogar dicho lapso a través de una nueva convención. Por su parte el artículo 401 señala que ningún copropietario tiene el derecho de solicitar la división del bien común si dicha exigencia suponga una condición inservible en base al uso que normalmente poseía la común común.

En base a los artículos anteriormente citados, y teniendo en cuenta que cada copropietario cuenta con la cotitularidad de la cosa común y no con una parte especifica de la misma, por lo que cada comunero cuenta con una cuota de la cosa común a la que puede renunciar o disponer en cualquier momento, esto le otorga el derecho a cada sujeto de tener la capacidad de solicitar la resolución divisible del bien común. La división es el acto que disuelve la comunidad y en ese momento cada copropietario adquiere el poder absoluto e independiente sobre su cuota.

Divisibilidad de un bien común

Existen dos formas concebibles de divisibilidad de una cosa común, la divisibilidad física y la jurídica, de esta forma, se puede presentar la circunstancia en la que un bien sea dividido de forma física, pero de forma jurídica. Un ejemplo de dicha situación radica en los casos en los cuales la división física represente un valor que sobre pase el coste del bien o cosa común a dividir, el cual es un contexto que se presenta en la división de una parcela en una considerable cantidad de partes resultante que sean un tamaño tan reducido que no permita su utilización para la edificación.

Procedimientos relacionados con esta división

La división de una cosa común suele conllevar una serie de procedimientos que se presentan en diferentes contextos, por ejemplo, cuando dicha división sea contenciosa como suele suceder en los casos de divorcios. En estos casos la ley indica que cualquiera de los conyugues tiene el derecho de solicitar la repartición de la cosa común. En el contexto en cuestión esta repartición estaría acompañada de dos procedimientos fundamentales, la liquidación del régimen matrimonial económico para posteriormente llevar a cabo la división de la cosa común.

Derechos de terceros sobre la cosa común

En el Código Civil se contempla que los derechos de terceros no resultaran vulnerados por la división del bien común, puesto que el articulo 405 denota que esta repartición entre los cotitulares no podrá afecta, por ejemplo, el uso o atribución de la vivienda familiar. Cuando se atribuye a uno de los conyugues el uso de la residencia familiar para la convivencia con los hijos menores, se establece un límite temporal si se realizara la división de este inmueble en común.

Cuando el bien común no se encuentra inscrito de forma oficial en el registro, la división de esta cosa no afectara al adquiriente. De igual forma, resulta imposible solicitar la interrupción de la ocupación del bien, un inmueble en este caso, y a su vez simultáneamente tramitar la división del mismo si en dicha cosa común reside un individuo de forma habitual. Por otro lado, el derecho de hipoteca tampoco se ve alterado por esta división.

Como se realiza la división de una cosa común

Ciertos bienes son capaces de ser divididos físicamente en particiones proporcionales para los copropietarios, por lo que en este caso se realizará una división material en cual cada uno de los comuneros obtendrá su parte divisible correspondiente.

En el caso de las cosas comunes que por razones físicas y propias de sus características inherentes no pueden ser físicamente divisibles, estamos ante las llamadas cosas indivisibles. Para dividir una cosa indivisible se estipulará un precio para dicho bien y cada uno de los copropietarios tendrá su cuota correspondiente del valor monetario establecido.

Medios para la división del bien común

Son tres medios principales para poder realizar la división de la cosa común:

1. Por mutuo acuerdo entre los cotitulares llevando a cabo esta división a través de un contrato divisorio.
2. Mediante la contribución de un árbitro que escogerán los comuneros que se encargara de asignar de forma imparcial la cuota correspondiente para cada uno de los copropietarios.
3. De no lograr un acuerdo, la vía final para la división de la cosa común será a través de la instancia judicial por medio de una subasta pública.